Как купить недвижимость в Польше: все, что нужно знать

Мечтаете о собственном жилье в Польше? В этой статье мы подробно разберем, как украинцу или любому иностранцу купить недвижимость в Польше – от поиска и проверки объекта до оформления сделки и регистрации собственности. Также расскажем обо всех юридических нюансах, возможных расходах, ипотеке и типовых подводных камнях.

Может ли иностранец купить недвижимость в Польше?

Да, иностранцы могут купить недвижимость в Польше. Однако правила зависят от типа объекта: будь то квартира (mieszkanie) или частный дом с землей (dom z gruntem). Основное отличие — нужно ли получить разрешение от государства.

Когда речь идет о квартире – процедура максимально простая. Иностранец может купить такое жилье без дополнительных разрешений или бюрократических проверок. Это касается как квартиры на первичном рынке, так и на вторичном. Многие люди, переехав в Польшу, сначала арендуют жилье, а впоследствии решают купить квартиру — и делают это без юридических барьеров.

Другая ситуация – частные дома с землей. Польское государство исторически защищает свои территории от неконтролируемой скупки иностранцами, поэтому действует закон, требующий специального разрешения на приобретение таких объектов. Это разрешение нужно потому, что Польша применяет одинаковые правила ко всем иностранцам, не гражданам ЕС или ЕЭС.

Есть и исключения. Например, если у иностранца есть долгосрочное разрешение на проживание ЕС или разрешение на постоянное проживание в Польше, то некоторые ограничения могут не применяться. Но, если обобщить, то иностранцу обычно потребуется разрешение на покупку дома. Это важно помнить еще до начала поиска недвижимости, чтобы правильно оценить время, риски и бюджет.

Разрешение на покупку недвижимости: когда оно нужен?

Юридическая сторона покупки недвижимости для иностранцев в Польше четко урегулирована специальным законом, определяющим, когда необходимо получать разрешение от Министерства внутренних дел и администрации. Этот документ называется разрешением на приобретение недвижимости иностранцем. Он добавляет дополнительный уровень контроля, но позволяет сохранять равные условия для покупателей – как граждан Польши, так и граждан других стран, в том числе Украины.

Когда разрешение не требуется

В большинстве случаев для покупки квартиры не нужно разрешение. Если вы приобретаете квартиру в стандартной городской многоэтажке, даже если она включает в себя подвал или парковочное место, польское государство не требует дополнительных документов. Это упрощает процесс настолько, что иногда иностранцы удивляются, как легко совершается сделка. Единственная обязанность – правильно подготовить документы и оформить операцию через нотариуса.

В некоторых случаях даже покупка гаража не требует разрешения, если он является частью жилой собственности или относится к жилому комплексу. Это дает иностранцам чувство свободы и возможность покупать жилье там, где удобно, без лишней бюрократии.

Когда разрешение ОБЯЗАТЕЛЬНО

Совсем другая история – дома с землей и земельные участки. Польша строго контролирует приобретение земельных объектов иностранцами. Разрешение потребуется, если вы хотите приобрести дом в пригороде, дачу, коттедж, или просто участок под застройку. Особенно это касается объектов в приграничной зоне — там ограничения более жесткие.

Процедура получения разрешения достаточно формальна, но занимает время. Заявитель должен подать пакет документов, включая обоснование приобретения, подтверждение связи с Польшей, документы о доходах, иногда даже рекомендации. Министерство внутренних дел может обратиться в Министерство национальной обороны или Министерство сельского хозяйства, если участок имеет определенную стратегическую или аграрную ценность. Из-за этого процесс может занять несколько месяцев.

Заявку нужно подавать заранее, еще до подписания окончательного договора. Если разрешение не будет выдано, сделка не состоится — и важно не вкладывать деньги или подписывать обязывающие документы до получения решения.

Процесс покупки недвижимости: шаг за шагом

Чтобы лучше понять, как происходит покупка жилья в Польше, следует рассмотреть процесс поэтапно. Несмотря на то, что многие люди представляют его сложнее, реальность гораздо проще, если знать, что именно ожидает на каждом шагу.

Шаг 1: Поиск объекта и проверка состояния недвижимости

Поиск недвижимости в Польше в основном происходит онлайн. Наиболее популярные платформы – это Otodom, OLX Nieruchomości, Morizon, Gratka или локальные агентства, имеющие собственные базы. У каждого сайта есть свой стиль подачи: некоторые предлагают детальную фильтрацию, другие — большое количество частных объявлений без посредников.

Когда вы находите интересующее вас жилье, важно посмотреть его лично, а не покупать “по фото”. Квартиры на вторичном рынке могут иметь недостатки, не указанные в объявлении: старая проводка, некачественный ремонт, скрытые дефекты полов или стен, проблемы с вентиляцией или звукоизоляцией. В Польше распространена практика брать с собой специалиста или технического инженера, который может оценить состояние квартиры или дома более точно.

Отдельно нужно проверить юридическую сторону – это можно сделать с помощью księga wieczysta. Это открытый реестр, где содержится информация о владельце, наличии ипотеки, судебных споров, сервитутов или других обременений. Проверка позволяет избежать риска приобрести жилье, на которое наложен арест или которое уже находится в судебном споре. Нередко случается, что продавец забывает сообщить о долгах или кредите, но в księga wieczysta это всегда отражено.

Шаг 2: Предварительный договор (Umowa przedwstępna)

Когда вы уже определились с недвижимостью, часто следующим шагом является подписание предварительного договора. Он не обязателен, но практически всегда используется, особенно когда сделка сложнее или требует времени, например при оформлении ипотеки.

Предварительный договор может иметь две формы: нотариальную и простую письменную. Нотариальная форма дает покупателю большую защиту, так как позволяет принудительно требовать выполнения договора через суд. Письменная форма дешевле, но менее безопасной.

Важно понимать разницу между задатком (zadatek) и предоплатой (zaliczka). Если покупатель срывает сделку, залог возврату не подлежит; если срывает продавец – он возвращает сумму в двойном размере. Предоплата же возвращается в обоих случаях. Поэтому следует внимательно читать каждый пункт предварительного договора, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Шаг 3: Оформление финансирования и ипотеки

Для тех, кто покупает недвижимость за свой счет, этот этап прост. Но если планируется ипотека, нужно пройти процесс подтверждения доходов. Банки в Польше требуют документы, подтверждающие стабильный доход. Лучше всего воспринимается “umowa o pracę”, хотя предприниматели и владельцы бизнеса также могут получить кредит, но процедура будет несколько сложнее.

Также банк производит оценку квартиры или дома, чтобы убедиться, что ее рыночная стоимость соответствует сумме кредитования. Оценка готовится независимыми экспертами. Важно учесть, что банк может выдать меньше средств, чем вы ожидали, если оценщик определит более низкую рыночную стоимость объекта.

Часто банк также требует оформить страхование недвижимости, а иногда страхование жизни покупателя. Это стандартная европейская практика, обеспечивающая защиту не только банка, но и покупателя.

Шаг 4: Финальный нотариальный договор (Umowa ostateczna)

Окончательный договор купли-продажи подписывается исключительно у нотариуса. Именно нотариус отвечает за то, чтобы все формальности были соблюдены. Он проверяет документы, подтверждение оплаты, наличие разрешений (если они требуются), а также регистрационные данные недвижимости.

При подписании договора важно быть максимально внимательным. Если покупатель не владеет польским языком на достаточном уровне, нотариус может потребовать присутствия присяжного переводчика. Это дополнительные расходы, но в то же время это гарантия того, что покупатель понимает каждый пункт договора.

После подписания нотариус передает документы в суд, занимающийся регистрацией прав на недвижимость. В этот момент покупатель официально становится владельцем.

Шаг 5: Регистрация права собственности и завершение процедуры

После нотариального оформления нужно дождаться внесения записи в księga wieczysta. Иногда это занимает несколько недель, но бывают случаи, когда процесс длится несколько месяцев, особенно в крупных городах.

После регистрации покупатель получает подтверждение своих прав. Тогда можно приступать к другим важным шагам: переоформление счетчиков, подключение интернета, страхование и регистрация места жительства.

Ипотека для иностранцев в Польше: важные нюансы

Ипотека – одна из важнейших тем, когда речь идет о покупке недвижимости, особенно для тех, кто планирует проживать в Польше долгосрочно. Польские банки в целом открыты для иностранцев, но их требования могут казаться более строгими, чем вы ожидали.

Первое, на что смотрит банк, это ваш статус на территории Польши. Самым надежным документом является карта побыту. Важно иметь официальное трудоустройство и подтвержденные доходы.

Банки оценивают стабильность дохода. Работающие по “umowa o pracę” имеют больше шансов получить кредит. Те, кто работает по “umowa zlecenie” или “umowa o dzieło” могут иметь сложности, если их доходы нерегулярны. Предприниматели должны подавать дополнительную документацию — налоговые декларации, финансовые отчеты и информацию о прибыли.

Отдельно банк анализирует кредитную историю. Если вы не пользовались кредитами в Польше, банк может отнестись к вам с осторожностью. В таком случае полезно иметь хотя бы маленький кредит либо кредитную карту для формирования истории.

Еще один важный момент – внесение собственных средств. Обычно банк требует 20% стоимости недвижимости как минимальный взнос. В некоторых случаях можно получить кредит с 10% взносом, но только при дополнительном страховании, что увеличивает конечную стоимость.

Если вам нужно больше информации об ипотеке для украинцев, прочтите нашу статью Ипотека в Польше для украинцев: что знать?

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Когда покупатели думают о приобретении жилья, они часто учитывают только цену объекта. Но следует помнить, что к этому прибавляется ряд сопутствующих расходов.

Одной из самых существенных статей является нотариальная такса. Ее размер зависит от стоимости недвижимости: чем дороже жилье, тем выше будет такса. Также сюда относятся затраты на выписки, подготовку документов и другие формальные сборы.

Для покупателей недвижимости на вторичном рынке обязателен налог PCC (Podatek od czynności cywilnoprawnych) — два процента от стоимости сделки. Его платит покупатель при оформлении сделки. Если же вы приобретаете жилье у застройщика — налог не взимается, поскольку в цену уже включен НДС.

Судебные издержки также следует учитывать. Они включают оплату за внесение записи в реестр владельцев и другие регистрационные действия. Это не очень большие суммы, но их нужно включить в общий бюджет.

Работа агентства недвижимости – еще одна важная статья расходов. В Польше комиссия агента может оплачиваться как продавцом, так и покупателем в зависимости от условий договора. Часто агентства работают по модели, когда оплачивает комиссию только одна сторона. Нужно четко уточнять это заранее.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я купить недвижимость с PESEL UKR?

PESEL UKR упрощает множество процедур, но он не является документом, влияющим на право покупать недвижимость. Все зависит от того, что вы хотите купить. Если речь идет о квартире – никаких дополнительных разрешений вам не нужно. Если же вы планируете купить дом или землю – PESEL не освобождает от необходимости получить государственное разрешение.

Чем отличается первичный рынок от вторичного?

На первичном рынке вы приобретаете совершенно новое жилье, которое еще никто не использовал. Это может быть квартира с черновым ремонтом или полностью готовая к проживанию. Из преимуществ можно назвать современные стандарты и гарантии от застройщика.

Вторичный рынок — это жилье, которое уже имело владельцев. Оно может быть иметь лучшую локацию или біть более высокого качества, но может потребовать ремонта. На вторичном рынке действует налог PCC (Podatek od czynności cywilnoprawnych), чего нет на первичном.

Сколько времени занимает получение разрешения на покупку дома?

Обычно процедура длится от 2 до 6 месяцев. Все зависит от сложности случая, локации объекта и того, требуется ли дополнительное согласование других ведомств. Поэтому, если вы планируете покупать дом, лучше учесть это время в своей планировке.

Нужен ли мне присяжный переводчик у нотариуса?

Если вы не владеете польским на достаточном уровне, нотариус может потребовать переводчика. Это не формальность — вы должны понимать условия подписываемого договора. 

Покупка дома или квартиры в Польше для украинцев – это реальная и вполне достижимая цель. Процесс гораздо проще, чем кажется на первый взгляд, если знать законодательные нюансы и следовать четким этапам. Самое главное – понимать разницу между покупкой квартиры и дома, ведь именно от этого зависит сложность процедуры.

Польша остается страной с одним из самых стабильных рынков недвижимости в Европе, поэтому приобретение жилья здесь может стать не только шагом к стабильной жизни, но и хорошей инвестицией.

Теперь вы знаете, как купить недвижимость в Польше. А если вы хотите поддержать родных и друзей дома, то вам пригодится TransferGo. Сервис помогает удобно и безопасно переводить деньги в более чем 160 стран мира. TransferGo предлагает быстрые международные переводы с выгодными курсами и низкими комиссиями — все для того, чтобы ваши деньги поступали именно туда, куда нужно, без лишних затрат и задержек.