Купить недвижимость в Чехии стало гораздо проще для иностранцев, в том числе украинцев в последние годы. Сегодня это реальный, прозрачный и достаточно комфортный процесс, подходящий как тем, кто планирует жить в этой стране, так и тем, кто хочет инвестировать в стабильный европейский рынок. В последние годы спрос на жилье в Чехии со стороны украинцев и граждан других стран растет, а правила стали максимально открытыми и понятными. В этой статье мы разберем весь путь от поиска квартиры до регистрации права собственности и объясним, как происходит покупка недвижимости в Чехии, какие документы нужны и на что обратить внимание.

Может ли иностранец свободно купить недвижимость в Чехии?

Еще с 2009 года иностранцы, законно находящиеся на территории Чехии, имеют право покупать жилье практически на тех же условиях, что и граждане Чехии. Это означает, что иностранец может приобрести квартиру, дом или коммерческий объект без ограничений, если имеет действующее разрешения на проживание — временное, долгосрочное или постоянное.

И что важно: в отличие от Польши, где для некоторых типов недвижимости иностранцам требуется специальное разрешение Министерства внутренних дел, в Чехии такого разрешения для жилой недвижимости не требуется.

Так что основное требование — легальное пребывание в Чехии. Все остальное – вопрос выбора правильного объекта, юридической проверки и выполнения стандартных формальностей.

Процесс покупки недвижимости в Чехии: пошаговый гид

Чешская система покупки жилья достаточно структурирована и безопасна, но имеет свои особые сроки и правила. Ниже – пошаговый гид, который поможет вам сориентироваться.

Шаг 1: Поиск и проверка объекта в кадастре

Поиск жилья в Чехии чаще всего начинается с крупных онлайн-порталов:

• Sreality.cz  — крупнейший портал, по сути, местный аналог OLX Недвижимость.
• Bezrealitky.cz  – платформа для покупки «без риэлтора», напрямую у владельцев.
• Idnes Reality, Realitymix.cz – дополнительные ресурсы для сравнения.

После того как вы нашли подходящий вариант, важно сделать главное. проверить юридический статус объекта в официальном Кадастре недвижимости Чехии (Katastr nemovitostí). Это государственный реестр, в котором содержится вся информация о праве собственности, обременениях, ипотеках и сервитутах.

В Katastr вы можете узнать:

• кто владелец;
• есть ли долги или аресты;
• не находится ли объект в залоге;
• точные границы и тип собственности.

Проверять кадастр – не формальность, а абсолютно критический этап безопасности. В Чехии никто не купит недвижимость без проверки “листа собственности” (výpis z katastru). Обычно это делает адвокат, но многие покупатели проверяют объект самостоятельно на сайте ČÚZK.

Шаг 2: Договор о резервации (Rezervační zmluva)

Когда вы определились с квартирой или домом, следующим шагом является подписание договора о резервации. Он фиксирует ваше право купить объект по согласованной цене за определенный срок — обычно 30–60 дней.

Важные моменты:

• Вы платите rezervační poplatek (Резервационный взнос) — обычно 1–3 % от стоимости.
• Этот взнос затем засчитывается в счет покупки.
• Если продавец отказывается от сделки – взнос возвращается покупателю.
• Если покупатель отказывается без веской причины – взнос может остаться агентству или продавцу.

Поэтому перед подписанием очень важно внимательно прочесть условия возврата взноса.

Шаг 3: Договор купли-продажи (Kupní zmluva)

После резервации юристы или нотариус готовят основной документ — Kupní smlouva (договор купли-продажи). Он содержит:

• описание объекта;
• финальные условия покупки;
• сроки оплаты;
• порядок регистрации нового собственника;
• гарантии сторон.

В Чехии подписи обязательно удостоверяются официально (overený podpis). Без этого документ не имеют права подать в кадастр.

Купní zmluva почти всегда готовится:

• адвокатом продавца,
• нотариусом,
• или отдельным юристом, нанимаемым покупателем.

Совет: лучше привлечь собственного адвоката, чтобы защитить свои интересы – такая практика очень распространена в Чехии.

Шаг 4: Адвокатское или нотариальное хранение средств (Advokátna / notárska úschova)

В Чехии деньги никогда не передают напрямую продавцу до момента официальной смены собственника. Чтобы защитить обе стороны, используется escrow — úschova, то есть «хранение средств».

Есть три варианта:

• адвокатская úschova – самый популярный вариант;
• нотариальная úschova;
• банковская úschova (реже из-за более высокой цены).

Как это работает:

1. Покупатель перечисляет полную сумму на специальный защищенный счет.
2. Адвокат/нотариус блокирует эти средства.
3. После официального внесения нового владельца в кадастр средства переводят продавцу.

Это один из самых безопасных механизмов в Европе – риск мошенничества практически отсутствует.

Шаг 5: Внесение изменений в Кадастр недвижимости (Návrh na vklad)

Финальный этап подача заявления о регистрации нового владельца в кадастре. Этот документ называется Návrh na vklad.

Особенности процедуры:

• Подать заявление можно лично или онлайн.
• Стандартный срок рассмотрения – 20–30 дней.
• В этот период объект попадает в «защитный режим» — никто не может внести изменения без вашего ведома.
• После подтверждения изменения собственности ваши данные официально появляются в Katastr.

Именно после этого продавец получает деньги из úschova, а вы полное право собственности.

Ипотека (Hypotéka) для иностранцев: условия и требования

Получение ипотеки в Чехии вполне реальный вариант даже для иностранцев, в том числе украинцев. Здесь важно понимать, что банки оценивают не гражданство, а платежеспособность и стабильность пребывания в стране.

Обычно чешские банки предъявляют следующие требования:

1. Статус проживания

Для оформления ипотеки обычно нужно иметь:

• долгосрочное проживание (dlouhodobý pobyt) или
• постоянное жительство (trvalý pobyt).

Некоторые банки работают и с временной защитой для украинцев, но условия более жесткие, а максимальная сумма кредитования — ниже.

2. Официальный доход в Чехии

Банки хотят видеть:

• стабильный трудовой договор (HPP),
• официальные доходы,
• регулярные поступления на счёт.

Если вы предпиниматель (OSVČ), нужно предоставить налоговую декларацию за последний год.

3. Кредитная история

Чешские банки сверяют историю в собственных реестрах. Если вы только что переехали, отсутствие кредитной истории — не проблема, но может потребовать более высокий первоначальный взнос.

4. Первоначальный вклад (vlastní zdroje)

Стандарт —10–20% от стоимости недвижимости. Для иностранцев чаще просят 20%, но все зависит от банка.

5. Дополнительные документы

Для оформления ипотеки в Чехии могут понадобиться следующие документы:

• паспорт и карта пребывания,
• подтверждение доходов,
• трудовой контракт,
• выписки из банка,
• предварительный договор (резервация).

Совет: если вы приехали в Чехию, банки охотнее выдают ипотеку после 6–12 месяцев стабильной работы.

Дополнительные расходы: что учесть кроме цены?

Покупка недвижимости – это не только о стоимости квартиры или дома. Есть ряд обязательных и дополнительных расходов, о которых следует знать заранее.

1. Отсутствие налога на приобретение недвижимости

Раньше покупатели платили налог на приобретение недвижимости, но с 2020 года этот налог полностью упразднен. Это значит, что покупатель сразу экономит 4% стоимости объекта – существенное преимущество Чехии по сравнению с другими странами ЕС.

2. Юридическое сопровождение

Адвокат или нотариус:

• готовит договоры,
• проверяет документы,
• веде escrow (úschova).

Средняя стоимость: 15 000–30 000 чешских крон в зависимости от сложности.

3. Регистрация в кадастре

Административный сбор за внесение изменений: 2000 чешских крон.

4. Комиссия риелтора

Если работает агентство, комиссию обычно платит продавец, но в отдельных случаях покупатель. Обязательно уточняйте этот пункт при резервации.

5. Оценка недвижимости (для ипотеки)

Банк заказывает оценку стоимости (odhad ceny), которая стоит 3000–6000 чешских крон.

Все эти платежи выглядят не столь страшными, когда понимаешь, куда именно они идут и какую роль играют в вашей безопасности как покупателя. Заблаговременный подсчет расходов помогает сформировать реалистичный бюджет и уверенно двигаться к покупке собственного жилья в Чехии.

Личная и кооперативная собственность: в чем разница?

Чешский рынок недвижимости имеет одну особенность, которая часто удивляет иностранцев: здесь существуют две принципиально разные формы владения жильем. личная собственность и кооперативная собственность. И, прежде чем подписывать какие-либо документы, важно понимать, как именно это работают.

Начнем с самой распространенной формы – личной собственности. Это классический вариант, известный всем: вы приобретаете квартиру, которая юридически регистрируется на ваше имя в Кадастре недвижимости. К этому прилагается доля в общих помещениях дома — лестничной клетке, крыше, технических зонах и земельном участке. Вам не нужно согласовывать мелкие бытовые решения с кооперативом, вы можете продать, подарить или заложить квартиру в любой момент. Именно поэтому личную собственность больше всего ценят, и именно на нее банки охотнее всего выдают ипотеку.

Кооперативная собственность работает по другому принципу. В этом случае вы не становитесь владельцем квартиры в юридическом смысле. Вы приобретаете долю в жилищном кооперативе, а в обмен получаете право пользоваться конкретной квартирой. Ваше имя не появляется в кадастре, а все ключевые изменения – продажа доли, аренда, иногда даже мелкие перепланировки – согласуются с руководством кооператива. Переоформление происходит не через кадастр, а по внутренним документам, что существенно упрощает и удешевляет процесс.

Главное преимущество такой недвижимости – ее более низкая цена. Жилье в кооперативной форме часто на 10–20% дешевле аналогичного в личной собственности, что делает его привлекательным для покупателей с ограниченным бюджетом. Однако есть и серьезные ограничения: получить ипотеку на такую ​​форму собственности очень сложно. Банки считают его рисковым, ведь в случае неплатежеспособности заемщика они не могут легко обратить взыскание на объект. Поэтому покупателю приходится полагаться преимущественно на собственные средства.

Подытоживая информацию, можно сделать такие выводы: если вы ищете максимально надежный, понятный и ликвидный вариант – выбирайте личную собственность. Если бюджет ограничен и покупка осуществляется за собственные деньги, кооператив может быть интересным вариантом, но здесь следует углубленно изучать устав кооператива и внимательно читать все условия.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли мне разрешение на покупку квартиры в Праге?

Нет, для иностранцев, в том числе украинцев никаких специальных разрешений не нужно, независимо от того, приобретаете ли вы квартиру в Праге, Брно или маленьком городке. Законодательство Чехии много лет работает по принципу открытого рынка: иностранцы с легальным пребыванием могут покупать жилье наравне с гражданами страны.

Единственное, что имеет значение для государства, это ваш статус проживания. Он подтверждает, что вы находитесь в Чехии законно. Но важно понимать нюанс: разрешение не нужно именно для покупки. Однако отдельные формальности могут появляться в процессе финансирования сделки. Например, некоторые банки могут потребовать определенный тип вида на жительство для выдачи ипотеки. Но это уже вопрос банка, а не государства.

Если вы приобретаете жилье за ​​собственные средства – путь максимально простой. Если планируете использовать ипотеку, нужно уточнить условия в конкретном банке, ведь правила могут отличаться.

Могу ли я купить недвижимость с визой временной защиты?

Да, можете. Чешское законодательство позволяет иностранцам покупать жилье даже с временной защитой, что делает рынок доступным для украинцев, переехавших в Чехию. Статус временной защиты не ограничивает право собственности, поэтому покупка проходит стандартно: резервация, договор купли-продажи, úschova и регистрация в кадастре.

Единственное, что может стать вызовом – это оформление ипотеки. Большинство банков не выдают долгосрочные кредиты людям с временной защитой, поскольку этот статус считается не постоянным. Это не законодательный запрет, а скорее внутренняя политика банков. Некоторые финансовые учреждения рассматривают заявки индивидуально — особенно если клиент уже длительное время работает в Чехии, имеет стабильный доход и положительную кредитную историю.

Вывод: купить жилье с временной защитой можно без юридических барьеров. Но ипотеку оформить с таким статусе гораздо сложнее, хотя и не полностью невозможно.

Кто платит комиссию риелтору: покупатель или продавец?

В Чехии комиссия риелтора традиционно полагается на продавца. Это местный стандарт, который действует много лет и считается частью «пакета услуг» продавца, от рекламы квартиры до организации просмотров и ведения переговоров. Поэтому большинство покупателей вообще не сталкиваются с дополнительными платежами за посредничество.

Однако рынок велик, и исключения случаются. Некоторые агентства имеют внутреннюю политику, по которой комиссию или ее часть оплачивает покупатель. Это особенно часто встречается в сделках без ипотеки или в случаях, когда покупатель покупает через агента, представляющего именно его интересы.

Поэтому перед подписанием резервационного договора нужно внимательно прочесть раздел об оплате комиссии. Если у вас есть сомнения, их лучше обсудить сразу — в Чехии это абсолютно нормальная практика. Прозрачность в этом вопросе помогает избежать недоразумений и неприятных сюрпризов в финальном соглашении.

Что такое «Katastr nemovitostí» и как им пользоваться?

Katastr – это государственный реестр недвижимости Чехии. Его можно сравнить, например, с украинским Реестром прав на недвижимое имущество, он содержит очень подробную информацию.

В кадастре хранятся:

• точные данные о владельце и всех предыдущих изменениях права собственности;
• информация об обременении: ипотеки, аресты, судебные споры;
• технические данные о самой недвижимости;
• пределы земельных участков, сервисные права и другие важные юридические сведения.

Проверка кадастра – это базовый шаг безопасности. В Чехии ни один покупатель не подписывает договор без заблаговременного пересмотра так называемого «листа собственности» (výpis z katastru). Сделать это можно онлайн на портале Чешская Республика: достаточно ввести адрес, номер объекта или кадастровый номер.

Чтобы пользоваться кадастром, не нужно иметь банковскую карту, чешский номер или электронную подпись. Некоторые справки доступны бесплатно, а за полное извлечение может взиматься небольшая плата, но она символична по сравнению с ценностью информации, которую вы получите.

Если вы не уверены, правильно ли понимаете данные из выписки, можете попросить объяснения у адвоката или риелтора — в Чехии это распространенная практика. Кадастр — ваш главный инструмент защиты, поэтому лучше обратиться к специалисту, чем рисковать.

Теперь вы знаете, как купить недвижимость в Чехии — это прозрачный и безопасный процесс, доступный иностранцам на тех же условиях, что и местным жителям. Главное – внимательно проверять документы, привлечь опытного адвоката и понимать все этапы: от резервации до внесения записи в кадастр. Если вы планируете покупку недвижимости в Чехии, то теперь у вас есть полный и понятный гид.

А в случае, если нужно удобно и безопасно отправить деньги из-за границы в Украину, Молдову, Казахстан, Узбекистан, *или еще какую-либо страну – вам поможет TransferGo. Это сервис  позволяет быстро пересылать деньги с минимальными комиссиями и по выгодному курсу, чтобы ваши сбережения сохраняли свою ценность. Переводы приходят в течение минут, а поддержка всегда рядом, когда она вам нужна.